Do you want to rent out your apartment in Thailand?
Chcete pronajímat svůj byt v Thajsku?

Renting out an apartment in Thailand can be a great way to leverage your investment and earn passive income. However, there are certain legal requirements and rules that must be respected for foreign owners. This article focuses on the basic information that every apartment owner in Thailand should know, as well as how we can make the entire rental management process easier for you.

1. Legal options for renting out
As an apartment owner in Thailand, you have the right to rent out your unit as long as this activity is not classified as a business. If you rent out your property only occasionally, you can avoid the requirements of the Foreign Business Act and the Foreign Employment Act. On the other hand, if the rental were to be regular and become your main activity, you would have to comply with these laws.
You can rent out your property without restrictions for short-term rentals (less than 30 days) if it contains a maximum of 4 rooms and you do not accommodate more than 20 people, and there is no time limit (taking into account the length of your visitor visa). If your property has more than 5 rooms, it must be registered as a hotel, which requires the formation of a company.

2. Condominium Rules
Many apartment complexes have no restrictions on rentals, allowing both long-term and short-term rentals. However, some modern complexes may have internal rules that specifically restrict short-term rentals, popular on platforms such as Airbnb. If your apartment complex does not have these restrictions, you have free rein in renting out your property. If restrictions exist, you can propose a change to the rules at the general meeting of owners, as only unit owners can make changes to the rules.

3. Short-term rentals
If you are renting out an apartment for less than 30 days, you may be subject to the Hotel Act (B.E. 2547), which imposes certain obligations on short-term rental operators. Under this act, you may be required to:

• Register as a hotel establishment: If you provide short-term accommodation on a regular basis, you must register as a hotel with the Department of Home Affairs. This involves adhering to stricter rules regarding safety and service.

• Reporting requirements: If you are hosting foreign guests, you must report their arrival to the Immigration Department, which can be done either online or in person. This requirement applies to all short-term rentals to foreigners.

You can find the procedure for reporting a foreign tenant at this link.

Exceptions:
Exceptions to the Hotel Act may be granted if you rent out your accommodation only a few times a year or if it is an irregular rental. However, even in these cases, obligations such as reporting guests to immigration authorities remain. This Act is designed to regulate short-term accommodation in a similar way to traditional hotels, especially in the areas of security and guest registration.
(You can rent out your property without restrictions if it contains a maximum of 4 rooms and does not accommodate more than 20 people, and without time limits (taking into account the validity of your visa). If your property has more than 5 rooms, it must be registered as a hotel, which requires the establishment of a company.)

4. Long-term rental
There are a few key requirements to rent an apartment in Thailand for a long term. When renting a property for more than three years, it is mandatory to register the contract with the Land Registry, which ensures its legal enforceability against third parties. Without this registration, the contract may be invalid. The maximum term of the contract is 30 years, with the possibility of two renewals, making a total of 90 years.

When it comes to rental payments, as a foreign owner you can collect the rent into an offshore account, but it is important to ensure that all rental income is properly reported to the Thai tax authorities. If you decide to transfer the income to Thailand, you can open a Thai bank account, which will also help you with tax administration. All rental income is subject to Thai income tax and you may be subject to a withholding tax of 5-15%, depending on whether you have a Thai Tax Identification Number (TIN). This advance deduction can later be claimed as a credit on your annual tax return.

5. Tax obligations
Renting a property in Thailand is subject to several tax obligations that apply to both domestic and foreign owners. In addition to the annual property tax, rental income is considered personal income and must be reported on your tax return. Foreign owners are required to obtain a Tax Identification Number (TIN) and file an annual tax return in Thailand. If the tenant is a business entity, a withholding tax of 5-15% may be applied, depending on whether you have a Thai tax identification number. This advance deduction can later be claimed as a credit on your annual tax return.

Tax rates for individuals:
0 – 150,000 THB: exempt
150,001 – 300,000 THB: 5%
300,001 – 500,000 THB: 10%
500,001 – 750,000 THB: 15%
750,001 – 1,000,000 THB: 20%
1,000,001 – 2,000,000 THB: 25%
2,000,001 – 5,000,000 THB: 30%
more than 5,000,001 THB: 35%

Advantages for individuals:

• For foreign individuals without a Thai partner, the tax rate is 20% for income up to 1,000,000 THB, which provides an advantage over higher rates for higher incomes.

• Simpler administrative process compared to corporate lease.

Disadvantages for individuals:

• Tax rate is 25% for income above 2,000,000 THB, which means a higher tax burden for high incomes compared to the corporate regime.

• Limited land ownership options, especially for foreign individuals.

Tax rates for companies:
0 – 300,000 THB: exempt
300,001 – 3,000,000 THB: 15%
Income above 3,000,000 THB: 20%

Advantages of corporate leasing:

• Possibility to own land

• Tax exemption for income up to 300,000 THB

• Maximum tax rate of 20% for income over 3,000,000 THB

Disadvantages of corporate leasing:

• Need to establish a company with at least one Thai shareholder (simple process)

• Obligation to pay a shareholder a remuneration of 12,000 THB per year

• 15% tax for income over 300,001 THB
  Long-term leases in Thailand are therefore taxed progressively according to the amount of income, with the lowest rate starting at 0% and the highest reaching up to 35% for income exceeding 5 million baht per year.

6. Lease Agreement and Lease Management
To ensure the legal enforceability of your lease, it is important to have a written lease agreement. If you want peace of mind and a smooth rental process, you can use our lease management service. This service includes:

• Securing suitable tenants through trusted real estate agencies,

• Maintenance and repairs of the property to keep your apartment in perfect condition,

• Complete management of the rental relationship, including rent records, invoicing, tenant check-in and check-out,

• Ensuring compliance with Thai laws, such as reporting guests to immigration authorities.

This service is provided at an additional cost and will ensure you maximum comfort and peace of mind, wherever you are

Renting an apartment in Thailand can be easy and profitable, as long as all the requirements are met.

With our help, we will make sure that everything runs smoothly and without complications.

Pronájem bytu v Thajsku může být skvělým způsobem, jak využít svou investici a získat pasivní příjem. Pro zahraniční vlastníky však existují určité právní požadavky a pravidla, která je třeba respektovat. Tento článek se zaměřuje na základní informace, které by měl každý vlastník bytu v Thajsku znát, a také na možnosti, jak vám můžeme usnadnit celý proces správy pronájmu.

1. Právní možnosti pronájmu
Jako vlastník bytu v Thajsku máte právo svou jednotku pronajímat, pokud tato činnost není klasifikována jako podnikání. Pokud pronajímáte svou nemovitost pouze příležitostně, můžete se vyhnout požadavkům Zákona o zahraničním podnikání a Zákona o zaměstnávání cizinců. Na druhou stranu, pokud by pronájem byl pravidelný a stal se vaší hlavní činností, museli byste tyto zákony dodržovat.
Můžete pronajímat svou nemovitost bez omezení v krátkodobých promájmech (méně než 30 dní) v případě, že obsahuje maximálně 4 pokoje a neubytujete více než 20 osob, a to bez časového omezení (s ohledem na délku víza návštěvníka). Pokud má vaše nemovitost více než 5 pokojů, je nutné ji registrovat jako hotel, což vyžaduje založení společnosti.

2. Pravidla kondominií (bytových domů)
Mnoho bytových komplexů nemá žádná omezení týkající se pronájmu, a tedy umožňuje jak dlouhodobé, tak krátkodobé pronájmy. Některé moderní komplexy však mohou mít interní pravidla, která omezují zejména krátkodobé pronájmy, populární například na platformách jako Airbnb. Pokud váš bytový komplex tato omezení nemá, máte volnou ruku v pronajímání vaší nemovitosti. V případě, že omezení existují, můžete navrhnout změnu pravidel na valné hromadě vlastníků, protože změny pravidel mohou provádět pouze vlastníci jednotek.

3. Krátkodobý nájem
Pokud pronajímáte byt na méně než 30 dní, můžete spadat pod Zákon o hotelech (Hotel Act, B.E. 2547), který ukládá některé povinnosti provozovatelům krátkodobých pronájmů. Podle tohoto zákona můžete být povinni:

• Registrace jako hotelové zařízení: Pokud poskytujete krátkodobé ubytování pravidelně, musíte se zaregistrovat jako hotel u ministerstva vnitra. To zahrnuje dodržování přísnějších pravidel ohledně bezpečnosti a služeb.

• Ohlašovací povinnost: Pokud ubytováváte zahraniční hosty, musíte jejich příchod ohlásit imigračnímu úřadu, což lze provést buď online, nebo osobně. Tato povinnost se vztahuje na všechny krátkodobé pronájmy cizincům.

Postup jak nahlásit nájemníka-cizince najdete v tomto odkaze.

Výjimky:
Výjimky ze Zákona o hotelech mohou být uděleny, pokud pronajímáte byt pouze několikrát do roka nebo pokud jde o nepravidelný pronájem. I v těchto případech však zůstávají povinnosti, jako je hlášení hostů imigračním úřadům.
Tento zákon je navržen tak, aby reguloval krátkodobé ubytování podobně jako klasické hotely, zejména v oblasti bezpečnosti a evidování hostů.
(Můžete pronajímat svou nemovitost bez omezení v případě, že obsahuje maximálně 4 pokoje a neubytujete více než 20 osob, a to bez časového omezení (s ohledem na platnost vašeho víza). Pokud má vaše nemovitost více než 5 pokojů, je nutné ji registrovat jako hotel, což vyžaduje založení společnosti )

4. Dlouhodobý nájem
Pro dlouhodobý pronájem bytu v Thajsku musíte splnit několik klíčových požadavků. Při pronájmu nemovitosti delším než tři roky je povinné smlouvu registrovat na Katastru nemovitostí, což zajistí její právní vymahatelnost vůči třetím stranám. Bez této registrace může být smlouva neplatná. Maximální délka smlouvy je 30 let, s možností dvou obnovení, což činí celkových 90 let​.

Pokud jde o platby nájmu, jako zahraniční vlastník můžete vybírat nájemné na zahraniční účet, ale je důležité zajistit, že všechny příjmy z pronájmu budou řádně vykazovány thajským daňovým úřadům. Pokud se rozhodnete příjmy přesunout do Thajska, můžete otevřít thajský bankovní účet, což vám také pomůže se správou daní. Veškerý příjem z pronájmu podléhá thajské dani z příjmu a můžete být vystaveni zálohové dani ve výši 5–15 %, podle toho, zda máte thajské daňové identifikační číslo (TIN). Tento zálohový odpočet lze později uplatnit jako kredit při ročním daňovém přiznání​. 

5. Daňové povinnosti
Pronájem bytu v Thajsku podléhá několika daňovým povinnostem, které se týkají jak domácích, tak i zahraničních vlastníků. Kromě roční daně z nemovitostí je příjem z pronájmu považován za osobní příjem a je nutné jej vykazovat prostřednictvím daňového přiznání. Zahraniční vlastníci jsou povinni získat daňové identifikační číslo (TIN) a každoročně podávat daňové přiznání v Thajsku. Pokud je nájemce podnikatelský subjekt, může být uplatněna srážková daň ve výši 5–15 %, v závislosti na tom, zda vlastníte thajské daňové identifikační číslo. Tento zálohový odpočet lze později uplatnit jako kredit při ročním daňovém přiznání. 

Daňové sazby pro soukromé osoby:
0 – 150.000 THB: osvobozeno od daně
150.001 – 300.000 THB: 5 %
300.001 – 500.000 THB: 10 %
500.001 – 750.000 THB: 15 %
750.001 – 1.000.000 THB: 20 %
1.000.001 – 2.000.000 THB: 25 %
2.000.001 – 5.000.000 THB: 30 %
více než 5.000.001 THB: 35 %

Výhody pro soukromé osoby:

• Pro zahraniční fyzické osoby bez thajského společníka je daňová sazba 20 % pro příjem do 1.000.000 THB, což poskytuje výhodu oproti vyšším sazbám pro vyšší příjmy.

• Jednodušší administrativní proces ve srovnání s firemním pronájmem.

Nevýhody pro soukromé osoby:

• Daňová sazba 25 % pro příjem nad 2.000.000 THB, což znamená vyšší daňové zatížení pro vysoké příjmy v porovnání s firemním režimem.

• Omezené možnosti vlastnictví půdy, zejména pro zahraniční fyzické osoby.

Daňové sazby pro firmy:
0 – 300.000 THB: osvobozeno od daně
300.001 – 3.000.000 THB: 15 %
příjem přes 3.000.000 THB: 20 %

Výhody firemního pronájmu:

• Možnost vlastnit půdu

• Osvobození od daní pro příjem do 300.000 THB

• Maximální daňová sazba 20 % pro příjmy nad 3.000.000 THB

Nevýhody firemního pronájmu:

• Nutnost založit firmu s alespoň jedním thajským akcionářem (jednoduchý proces)

• Povinnost platit akcionáři odměnu ve výši 12.000 THB ročně

• Daň ve výši 15 % pro příjmy nad 300.001 THB
  Dlouhodobé pronájmy jsou tedy v Thajsku progresivně zdaněny podle výše příjmu, přičemž nejnižší sazba začíná na 0 % a nejvyšší dosahuje až 35 % pro příjem přesahující 5 milionů bahtů ročně.

6. Nájemní smlouva a správa pronájmu
Pro zajištění právní vymahatelnosti pronájmu je důležité uzavřít písemnou nájemní smlouvu. Pokud chcete mít klid a bezproblémový průběh pronájmu, můžete využít naši službu správy nájmu. Tato služba zahrnuje:

• Zajištění vhodných nájemníků prostřednictvím důvěryhodných realitních agentur,

• Údržbu a opravy nemovitosti, aby váš byt zůstal v perfektním stavu,

• Kompletní správu nájemního vztahu, včetně evidence nájemného, fakturace, check-in a check-out nájemníků,

• Zajištění souladu s thajskými zákony, jako je například hlášení hostů imigračním úřadům.

Tato služba je poskytována za příplatek a zajistí vám maximální pohodlí a klid, ať už se nacházíte kdekoliv

Pronájem bytu v Thajsku může být snadný a výhodný, pokud jsou dodrženy všechny požadavky. 

S naší pomocí se postaráme o to, aby vše proběhlo hladce a bez komplikací.